Dépôt de loyer légal dans certaines circonstances

Publié le par Service des communications

Sujet(s): Juridique

Dépôt de loyer légal dans certaines circonstances

La Régie du logement a rendu le 7 février 2020 (1), une décision en matière de dépôt de garantie et s’est également prononcée sur les critères requis pour obtenir la résiliation du bail en cas de retards fréquents dans le paiement de loyer.

Le locateur, dans sa demande, demandait notamment la résiliation pour retard de paiement de plus de 3 semaines et également la résiliation du bail de la locataire pour cause de retards fréquents causant un préjudice sérieux.

La locataire, qui avait remis un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer, demandait à ce que ce montant payé en trop soit utilisé afin de compenser les loyers qu'elle devait.

Pour les fins de la présente analyse, les faits suivants sont importants :
- la candidate à la location du logement venait de France;
- le propriétaire n’était pas en mesure d’obtenir des résultats concluants suite à une enquête de crédit dans les circonstances.

Selon la décision, la locataire a alors été refusée parce qu’elle ne remplissait pas les conditions de location au niveau de l’enquête préliminaire quant à sa capacité de payer, et qu'elle n'était pas en mesure de fournir une caution tel que suggérée par le locateur.

C’est ainsi que la locataire aurait offert de verser un dépôt à la signature du bail qui serait conservé jusqu’au moment de son départ.

L’analyse des dispositions pertinentes du Code Civil du Québec et des pratiques en matière de bail de logement, conjuguées au contexte de la présente affaire, ont mené le juge à conclure que le dépôt, dans les circonstances, puisqu’il n’a pas été exigé par le propriétaire mais offert par la locataire, était valable.

Le tribunal fait l’analyse de l’article 1904 du Code Civil du Québec qui prévoit ceci :
« 1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté. »

Dans son analyse, le juge administratif tient compte du fait qu’il est permis à un locataire de payer et de s’engager à remettre des chèques post-datés et donc de renoncer à ses droits protégés par l'article de loi précité. Ici encore, le propriétaire ne peut pas obliger la remise de chèques post-datés, mais si le locataire l’accepte sans contrainte, le formulaire de bail obligatoire de la Régie du logement offre même la possibilité de cocher, à la section D, si le locataire accepte de remettre des chèques post-datés pour la durée du bail. Cette obligation doit être respectée une fois consentie par le locataire.

Cette notion "d’être offert" par le locataire en opposition au fait "d’être exigé" par le propriétaire est extrêmement importante. Le juge de la Régie du logement retient qu'il s'agissait de la proposition de la locataire, de façon libre et éclairée, de remettre un dépôt, ce qui semble être déterminant dans sa décision de valider le dépôt de garantie fait dans ces circonstances: "Cette proposition, lorsqu’acceptée par le locateur, est devenue une entente.".

Dans les circonstances particulières de la présente affaire, il s’agit également d’une façon pour la locataire de pouvoir conclure un bail qui autrement lui avait été refusé par le propriétaire en raison de l’impossibilité de vérifier les antécédents de crédit ou de lui fournir un cautionnement.

Le dépôt de garantie ayant été jugé valable, la locataire n'a pu s'en servir pour compenser le loyer dû et se retrouve en défaut de paiement.

Le propriétaire demande également la résiliation du bail pour retards fréquents dans le paiement du loyer:

Le locateur explique que 4 des 7 mois ont été payés en retard et ces retards ont une importance dans l’administration des affaires courantes causant des inconvénients au niveau administratif qui ont contribué à alourdir la gestion de l’immeuble en raison des différentes interventions requises pour obtenir le paiement du loyer, en plus d'avoir à payer des frais d’intérêts, sans toutefois être en mesure de soumettre un document à l’appui de son affirmation.

Sur ce point, le tribunal a conclu que les inconvénients subis ne constituaient pas un préjudice sérieux aux termes du Code Civil du Québec et a rejeté la demande de résiliation pour retards fréquents dans la paiement du loyer.

Dans les circonstances, le tribunal estime que la preuve qui lui a été soumise lui a été insuffisante pour conclure que le préjudice était sérieux et refuse pour cette raison également une ordonnance qui aurait pu contraindre la locataire à payer le loyer le 1er jour de chaque mois sous peine de sanctions, qui pourraient inclure la résiliation du bail en cas de défaut.

Cette décision vient valider le dépôt dans un contexte particulier.

Il est cependant impératif de prendre en considération les circonstances particulières de la trame factuelle menant au présent jugement et les dispositions du Code Civil du Québec qui nous sont rappelées par le tribunal quant à l’impossibilité d’exiger un dépôt de garantie.

Il faut donc demeurer prudent avant de tirer des conclusions générales pour toutes les circonstances où un propriétaire pourrait recevoir un dépôt de garantie.

En conséquence, nous vous recommandons de communiquer avec nous pour analyser la situation qui se présentera à vous relativement à un dépôt de loyer.

(1) 492393 23 20191121 G, 494259 23 20191129 G, 2020 QCRDL 4495.

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