Le locataire peut-il invoquer des droits acquis dans un bail de logement?

Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Dans le cadre d'une relation locateur-locataire, il arrive souvent que le locataire demande d'utiliser un endroit ou un espace temporairement pour un besoin spécifique. Stationnement, garage, entreposage supplémentaire, cour arrière, les situations sont multiples. Généralement, le propriétaire accepte sans modifier le bail et de façon gracieuse. Quelque temps plus tard, voyant le locataire continuer d’utiliser l'espace, le propriétaire dit au locataire qu'il devra cesser l'utilisation. Le locataire invoque alors un droit acquis. Qu'en est-il?

Dans une décision de la Cour du Québec de 2013 rendue par Me Madeleine Aubé, juge de la Cour du Québec et en appel d'une décision de la Régie du logement1 , on répond à la question comme suit:
40        Après analyse de la jurisprudence de la Régie du logement, le Tribunal estime que la tolérance par le locateur de l'utilisation d'un service non compris dans le bail ne crée aucun droit acquis en faveur du locataire12 :
D'ailleurs, un tel droit n'est pas reconnu par la jurisprudence qui interprète ce type de gracieuseté comme une tolérance ou un privilège qui ne peut devenir un droit.
41        Dans l'affaire D'Anjou c. Paradis13, qui traite spécifiquement de l'utilisation d'un garage, le Régisseur écrit :
Ce n’est pas parce que celui-ci a accordé cette faveur durant huit années que celle-ci s’est transformée en droit. Une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu’elle a été donnée.
42        Le Tribunal conclut que l'utilisation, par tolérance, du garage sur une longue période de temps ne confère pas des droits acquis aux intimés, lesquels feraient partie du bail.

On doit comprendre de cette analyse que si le propriétaire inscrit ce droit dans le bail et/ou y accole une valeur, cette règle cessera de s'appliquer. Il fera partie intégrale du bail.

Rien n’empêche de baliser l'utilisation dans un écrit tout en maintenant cette règle en confirmant dans un écrit que par exemple, « l'utilisation du garage à titre gratuit par monsieur X est une tolérance temporaire qui pourra être retirée en tout temps par le propriétaire selon sa volonté»

Il est évident que cette règle n'est pas absolue et chaque situation mérite d'être analysée afin de déterminer si par les agissements des 2 parties au fil des mois, il s’agit effectivement d'une simple tolérance ou d'un service inclut dans le bail.

En terminant, la juge de la Cour du Québec rend le jugement suivant :

46        ORDONNE aux intimés de ne plus utiliser le garage et de libérer le garage des biens leur appartenant dans les trente (30) jours du présent jugement;


1- 450-80-001374-122

2- D'Anjou c. Paradis 2002 J.L. 77 , AZ-50133739 .

2 Réponse à “Le locataire peut-il invoquer des droits acquis dans un bail de logement?”

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Johanne Dupuis (Anonymous)

Si un cabanon apparaît sur le bail comme un droit au locataire, est-ce un droit acquis? Le propriétaire peut-il demander de ne plus se servir de ce cabanon même s'il est indiqué sur le bail?

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