Changements possibles à la copropriété à l'horizon

Publié le par avocat Me Kevin J. Lebeau

Sujet(s): Copropriété

Source: Messier Soucy Avocats

Changements possibles à la copropriété à l'horizon
Suite aux consultations publiques tenues aux mois de mars, avril et mai 2012, auxquelles nous avons déposé un mémoire écrit et avons fait des représentations, le 7 novembre dernier le Comité consultatif sur la copropriété a déposé son rapport auprès du Ministre de la justice, Monsieur Bertrand St-Arnaud et au Conseil d'administration de la Chambre des notaires du Québec.

En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.

Comme ce rapport renferme presque cent vingt recommandations nous ne pouvons pas toutes les énumérer dans cet article, mais en voici une au niveau du Code civil du Québec:

Le Comité recommande au gouvernement de modifier l'article 1097 C.c.Q. de façon à ce que cette majorité soit de soixante-quinze pour cent (75%) des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, selon le cas, et non plus calculées en fonction de toutes les voix de la copropriété.

L'article en question est celui qui, actuellement, impose une majorité en nombre de tous les copropriétaires de l'immeuble qui détiennent ensemble un minimum de 75% de toutes les voix des copropriétaires de l'immeuble afin de décider des questions suivantes:

1°Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;

2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.

Le Comité a remarqué que plusieurs copropriétés connaissent un problème de manque d'intérêt des copropriétaires au niveau des assemblées des copropriétaires. Bien qu'en général le quorum d'une majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés y soit atteint, les taux de participation sont très souvent insuffisants pour atteindre cette double majorité de l'article 1097 C.c.Q.

Cet article nécessite un double décompte, soit un décompte des voix exprimées en faveur de la décision et un décompte des personnes (copropriétaires) ayant exprimé ces voix. Le Comité a remarqué que ce double calcul est complexe et nécessite non seulement une volonté forte dans la collectivité, mais également une participation très importante à l'assemblée. De plus, une absence à l'assemblée sans y être représenté, une abstention ou un vote contre l'adoption de la décision ont le même effet puisque la majorité est calculée en fonction de toutes les voix et de tous les copropriétaires de la copropriété, et non en fonction des copropriétaires présents ou représentés.

Conséquemment, les affaires de la copropriété pourraient êtres paralysées par le défaut d'atteindre la majorité requise actuellement pour la modification des parties communes, ou pour modifier l'acte constitutif de la déclaration de copropriété. Le Comité a remarqué que plus d'une assemblée est souvent nécessaire à l'adoption de la décision et la quête des procurations est la seule issue possible pour les administrateurs et le gestionnaire. L'obtention de cette majorité demande donc systématiquement des efforts très importants de la part des dirigeants du syndicat, en entraîne des coûts importants, et que parfois, les dirigeants du syndicat n'y parviennent tout simplement pas.

Le Comité recommande donc au gouvernement de modifier l'article 1097 C.c.Q. de façon à ce que cette majorité soit de soixante-quinze pour cent (75%) des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, selon le cas, et non plus calculée en fonction de toutes les voix de la copropriété.

Nous tenons à vous souligner que toutes les recommandations de ce comité devront êtres étudiées en détail par le Ministre de la justice du Québec, et si elles sont retenues, devront suivre le chemin habituel de toute modification d'une loi avant de recevoir l'assentiment final de l'Assemblée nationale pour qu'elles entrent en vigueur.

Nous vous reviendrons dans un prochain article au sujet d'autres recommandations que nous jugeons d'importance pour la copropriété.

Dans l'intervalle, nous vous invitions à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.

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