La conciliation de la vie d'une grande famille dans un immeuble à logements : Y a-t-il une limite?

Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

La conciliation de la vie d'une grande famille dans un immeuble à logements : Y a-t-il une limite?

Le 30 octobre 2018, la Régie du logement résiliait un bail d'un logement comportant 2 chambres dont l'origine du trouble était principalement le bruit.

Situé dans une copropriété divise, un condo, ce logement où habitent 5 personnes dont 3 enfants de 3, 7 et 8 ans. Il a aussi été mis en preuve que 6 jeunes ou plus se trouvaient fréquemment dans le logement.

« Les voisins des condos situés en dessous et au-dessus se plaignent du bruit incessant occasionné par les cris, les courses des enfants, le claquage des portes d’armoires et patio, les pas lourds et la télévision à haut volume. La voisine de palier se plaint, quant à elle, des dommages occasionnés à sa voiture. »

Force est de constater qu'il n'est jamais aisé de départir ce qu'est un trouble démesuré d'un usage normal des lieux.

Cette situation est un trouble de voisinage courant balisé par l'article 976 du Code Civil du Québec
976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.
« C’est à l’intérieur des balises de ces dispositions légales que l’analyse de la preuve doit s’effectuer. » comme le mentionne la juge administrative.

Comme c'est souvent le cas, la juge administrative est confrontée donc à une preuve contradictoire et doit rendre jugement.

Elle poursuit donc son raisonnement au paragraphe 39 et suivant de la décision :

39   Devant une preuve aussi contradictoire, le Tribunal doit choisir laquelle des deux versions reçues est la plus probable. Sommes-nous en présence d’une jeune famille anormalement bruyante et insouciante face aux dérangements occasionnés à leurs voisins ? Ou bien, sommes-nous en présence d’une jeune famille victime d’intolérance face aux bruits normaux de la vie courante en fonction du type d’immeuble ?
40   Dans l’évaluation de cette preuve, le Tribunal constate que les voisins et le syndicat ont utilisé les moyens légaux à leur disposition pour dénoncer leurs allégations de bruit. Il y a eu, de plus, des tentatives personnelles de conciliation qui n’ont nullement été acceptées par les locataires. Plusieurs témoins ont confirmé l’attitude fermée des locataires de prendre en considération leurs plaintes. On n’a pas pris la peine de répondre aux mises en demeure, susciter des discussions sereines ou même se montrer ouvert à changer quelques habitudes de vie. On y a plutôt répondu par les insultes et l’attitude du « maître chez soi ». Les propos du locataire qui conteste que ses voisins cognent à sa porte, alors qu’ils auraient pu faire enquête à partir des caméras vidéo sont révélatrices. La même attitude est constatée chez la locataire qui refuse l’offre de sa voisine d’aller vérifier le bruit, et ce, en tout début de relation de voisinage. Le Tribunal n’accepte pas, comme crédible, l’explication que ce refus était motivé par des raisons de sécurité. Finalement, poursuivre un emménagement jusqu’à cinq heures le matin tout en laissant des débris dans les aires communes dénote le peu de préoccupation à l’égard des voisins. Si la situation l’exigeait, une attitude compatissante à l’égard du dérangement incontestablement provoqué aurait certainement mieux débuté les relations de voisinage.
41   Quant au bruit, il est jugé probable qu’une famille de cinq personnes habitant dans un espace restreint provoque de façon quotidienne du bruit perceptible des voisins, mais les voisins doivent être tolérants à l’égard d’un usage et d’un mode de vie normal. Mais, si on y ajoute la présence fréquente de six jeunes enfants ou plus, le trouble est d’autant plus augmenté. Une plus grande préoccupation des locataires de limiter le bruit est de mise dans ce contexte. Il est vrai qu’une famille possède le droit d’accueillir des invités chez elle, mais la fréquence, le nombre et l’âge des invités jumelés à l’insouciance des adultes sont susceptibles de constituer un dérangement excessif. Bien que l’insonorisation de cet immeuble à condo ne soit peut-être pas optimale, elle est vraisemblablement mieux que dans un immeuble locatif plus vieux.
42   À ce fréquent bruit excessif s’ajoutent des comportements inappropriés des locataires. À aucun moment, ils n’ont démontré une quelconque volonté de changement ou de compassion à l’égard du très probable dérangement que leurs habitudes de vie et fréquentations provoquent chez leurs voisins. La locataire n’a pas exprimé de regret à l’égard du dommage qu’elle dit avoir probablement occasionné à la voiture de sa voisine. Les deux locataires sont plutôt d’avis que tous leurs plus proches voisins ont une dent contre eux. Bien que le Tribunal puisse accepter que des propos racistes aient pu favoriser l’escalade de l’agressivité et de la tension existante, il n’a pas été convaincu qu’il s’agissait du motif initial et principal du conflit.
43   Vu ce qui précède, le Tribunal conclut que les locataires se sont conduits de manière à troubler la jouissance paisible de leurs voisins par le bruit excessif répété et leurs comportements inappropriés. Par conséquent, la demande de résiliation de bail est accordée.
Ce que vous devez retenir de cette histoire c'est qu'au-delà de la règle de droit, il faut avoir les preuves au soutien de ce qu'on avance. Ainsi, pour obtenir la résiliation de bail il y a plusieurs éléments à prouver au tribunal et ce n'est pas une mince affaire.

Premièrement votre preuve doit être prépondérante, c'est-à-dire que vous devez avoir plus de témoins, plus de preuves matérielles ou autres qui confirment les faits reprochés par rapport à la quantité de témoins et de preuves du locataire qui les nie. À preuve égale, normalement, le juge devrait rejeter la demande.

Ces témoins doivent convaincre le juge que l’existence de la situation est plus probable que son absence. Leur crédibilité et l'absence de contradiction entre eux sont primordiales.

Finalement, ceux-ci doivent prouver le préjudice sérieux qu'ils subissent de ces événements. Il doivent démontrer que la situation leur cause un trouble dans leur jouissance des lieux. « Qu'est-ce que ça leur cause et l'importance de ce trouble sur leur vie, leur santé physique et mentale.»

Dans cette cause, le propriétaire a reçu plus de 4000$ de pénalité par son Syndicat de Copropriété en raison du comportement de ses locataires, mais la réclamation lui a été refusée par la Juge administrative en raison du fait que le locataire n'avait pas connaissance du règlement de copropriété qui ne lui a pas été transmis.

Sachez qu'il est important et essentiel de transmettre avant la signature du bail, le règlement de copropriété aux locataires. Ce règlement est dans tous les cas, enchâssé dans la déclaration de copropriété et devrait faire partie du bail.

Dossier 411865

0 Réponse à “La conciliation de la vie d'une grande famille dans un immeuble à logements : Y a-t-il une limite?”

Laisser un commentaire