Dommage par l'eau: le copropriétaire est condamné, mais son assureur aussi !

Publié le par Me Kevin J. Lebeau

Sujet(s): Juridique, Copropriété

Dommage par l'eau: le copropriétaire est condamné, mais son assureur aussi !

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des petites créances1, un copropriétaire qui a causé un dégât d'eau dans l'immeuble a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6397,00$ représentant la franchise d'assurance et des frais d'avocats. À son tour, l'assureur personnel du copropriétaire a été condamné à payer la somme de 5 897$ au copropriétaire qui l'a poursuivi en garantie.

Le contexte
Le copropriétaire défendeur conteste la réclamation du syndicat de copropriété, et à son tour a poursuivi sa compagnie d'assurance personnelle dans cette cause en l'appelant en garantie. Le copropriétaire prétend être assuré par cette compagnie au moment du sinistre pour la réclamation dirigée contre lui par le syndicat de copropriété.
Toutefois, lors de l'audition, aucun représentant de la compagnie d'assurance du copropriétaire s'est présenté.

Les faits retenus par le Tribunal
Le ou vers le 28 novembre 2012, le copropriétaire défendeur était le propriétaire d'une unité de condominium dans l'immeuble administré par le demandeur, le syndicat de copropriété l'immeuble.

À cette date, le copropriétaire était en train d'effectuer des rénovations à la salle de bain de son unité, lesquelles ont causé un bris d'un des tuyaux d'alimentation d'eau de sa salle de bain. L'eau qui s'écoule du tuyau cause ainsi quelques dommages à l'unité du copropriétaire, mais les dommages sont plus importants aux unités inférieures.

Lors de la présentation de sa preuve, les administrateurs du syndicat ont témoigné que le copropriétaire n'avait jamais avisé le syndicat de ses travaux et n'avait demandé aucune permission, et ce malgré l'obligation de ce faire aux termes de la déclaration de copropriété de l'immeuble.

Toutefois, le Tribunal signale au syndicat, que ce manquement de la part du copropriétaire n'a pas d'influence sur le litige et la question à savoir si la responsabilité du copropriétaire est engagée, et qu'il n'a pas à en tenir compte.
Le copropriétaire témoigne que, suite au sinistre, qu'il a informé son assureur personnel de la survenance de celui-ci, et le syndicat de copropriété a fait pareil auprès de l'assureur de la copropriété. Il s'agit de deux compagnies d'assurance différentes.

Toutefois, le copropriétaire témoigne qu'il a déterminé que les dommages à son unité sont mineurs, et il ne produit pas de réclamation à son assureur. Il a décidé d'assumer lui-même les frais de nettoyage de son unité.

Malgré ceci, selon le copropriétaire, un ajusteur de la compagnie d’assurance du copropriétaire, a procédé à une visite des lieux pour constater les dommages, mais l'implication de cet assureur s'est arrêté là car le copropriétaire ne comptait pas produire une réclamation d'assurance.

Par contre, le Tribunal remarque que le copropriétaire n'a jamais informé son assureur que le syndicat le tenait responsable des dommages causés. L'assureur du copropriétaire est réputé d'avoir été mis au courant lorsque le copropriétaire l'a poursuivi en garantie.

L'expert en sinistre de l'assureur du syndicat témoigne qu'il a visité les lieux pas longtemps après le sinistre pour évaluer les dommages. L'expert en sinistre évalue les dommages à 5 312,86 $. Toutefois, comme une franchise de 5 000 $ dans la couverture d’assurance du syndicat s'applique et que ce montant est non assurable, il doit être assumé par le syndicat. Conséquemment, l'assureur du syndicat a transmis à celui-ci un chèque pour la différence de 312,86$. Le syndicat a donc dû combler l'écart de 5000$ à même les fonds du syndicat. Ce 5000$ représente en partie les dommages réclamés par le syndicat au copropriétaire.

En plus de cette somme, le syndicat réclame la somme additionnelle de 1 397,00$ pour les honoraires payés à ses conseillers juridiques pour se faire conseiller par rapport au litige contre ce copropriétaire.

Le représentant de l'assureur du syndicat a témoigné et déposé des documents à l'audition pour confirmer les faits de la réclamation d'assurance, le montant de la franchise applicable, ainsi que le fait que l'assuré a payé 312,86$.

Le syndicat a également fait la preuve à l'audience de ses frais légaux pour un montant de 1 397,00$.

Pour sa part, le copropriétaire invoque que le syndicat ne peut lui réclamer la franchise d'assurance, car la déclaration de copropriété stipule que les polices d'assurance souscrites par le syndicat doivent obligatoirement inclure une renonciation de la part de l'assureur à poursuivre les copropriétaires.

L'analyse par le Tribunal
Le Tribunal a procédé à une analyse des dispositions pertinentes de la déclaration de copropriété, et a conclu que le copropriétaire était responsable envers le syndicat pour les dommages causés, c'est-à-dire pour la franchise d'assurance que celui-ci a dû assumer, ainsi que pour les frais légaux raisonnables engagés.

En réponse à l'argument du copropriétaire à l'effet que le syndicat ne peut lui réclamer la franchise d'assurance parce que l'assureur du syndicat doit renoncer à son droit de poursuite, le Tribunal fait remarquer au copropriétaire que c'est le syndicat qui le poursuit, et non pas l'assureur du syndicat. Cette renonciation de la part de l'assureur du syndicat appelée «renonciation à la subrogation» empêche ce dernier à poursuivre le copropriétaire pour le 312,86$ qu'il a versé. Mais c'est le syndicat qui a assumé la franchise de 5000$ et celui-ci est en droit de poursuivre le copropriétaire pour récupérer ce montant.

Selon l'expert en sinistre de l'assureur du syndicat, le tuyau endommagé constituait un tuyau commun, mais lequel desservait exclusivement l'unité du copropriétaire. Le copropriétaire a donc endommagé lors des travaux de rénovation, une partie commune de l'immeuble.

Selon le Tribunal, le copropriétaire a prouvé qu'il détenait une couverture d'assurance de son assureur couvrant sa responsabilité civile. Le Tribunal a émis un commentaire à l'effet que l'assureur du copropriétaire ne s'est pas manifesté dans ce dossier parce que le copropriétaire n'a pas ouvert un dossier de réclamation d'assurance suite au sinistre.
Après avoir analysé l'ensemble de la preuve soumise à l'audience, le Tribunal a conclu que le syndicat de copropriété a démontré le bien-fondé de sa réclamation à l’égard du copropriétaire, et l'a accueillie.

Quant à la réclamation du copropriétaire contre son assureur, le Tribunal a jugé que celle-ci était bien fondée et qu’elle doit être accueillie, moins la somme de 500 $ de franchise dont il est fait mention dans la police d'assurance du copropriétaire.

Le Tribunal a donc condamné le copropriétaire à payer au syndicat la somme de 6 397$, plus les intérêts et frais judiciaires.
Le Tribunal condamne aussi l'assureur du copropriétaire à payer au copropriétaire la somme de 5 897$, plus les intérêts et frais judiciaires.

Pour toute question sur le sujet, ainsi que sur le droit immobilier en général, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.

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